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[楼市快递] 注意!关于未来的房价,有一个无法逆转的趋势

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曾经的梦想 发表于 2019-5-14 08:19:31 |阅读模式
曾经的梦想
2019-5-14 08:19:31 2245 0 看全部

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今天发生了一件大事。很大很大。

我们都关注到了。

另外,A股市场也真精彩。一上来就是2%的高开,短暂下探之后,又直接一个拉升,甚至来不及加仓,就涨上去了。

面对其他股市一片绿的惨淡,我只能说我大A股真牛B。

对于具体事件不做解读,但是可以打个比喻:

班上第一名和第二名互看不顺眼。有一天老师让这两人打扫卫生,第一名嫌第二名干的活少,第二名嫌第一名搞卫生不仔细,两个人就吵起来了。

但吵架只是一种互看不顺眼的方式,打扫卫生是一个直接的导火索。

背后的实质,在于第一名和第二名的竞争关系。

即使后来可能会和好,或者决裂,不管最终结果怎么样。

竞争的局面已经是注定了的。

这代表着,一旦竞争起来,就要争抢存量市场的红利了。

下文,是对新形势下的房价、楼市的思考,可能脑洞有点大。

但对于每个有房子的人来说,是息息相关、非常重要的事情。

所以希望大家可以仔细阅读,如果暂时搞不明白,先转发朋友圈,或者收藏起来,多读几次。

01

过去的30年,我们是增量市场,处处充满了红利。无论是经济发展还是个人财富,都是加速向前奔跑的状态。

比较明显的表现就是房价的上涨。

到了2017年5月,同比增长9.6%。不要小看这个数字,它隐含着一个重大的趋势性变化——

M2增速首次跌破两位数,这是30年来的第一次。

而在2017年年初,大家对M2增速的预期目标是12%。可惜,后来再也没有实现过两位数的增长了。


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这说明,M2低发成为了新常态。如果没有09年那一拨操作,这个趋势会更早、更明显的表现出来。


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M2增速持续降低意味着什么?

M2可以简单理解成为广义货币供应量,当货币供应量的速度降低了,也就说明房价上涨的空间,不会像过去那么大了。

在解释这个问题之前,先跟大家科普一个概念:房子的本质是什么?

在普通人看来,房子的本质是用来住的。但是放在资本市场,房子的本质是抵押物。

举个例子就明白了。

比如,我们普通人买房,大部分都需要申请房贷,实际上是把房子抵押给了银行,银行才房贷的。

再往上推一步,某开发商想开发一个楼盘,规定他的自有资金要达到35%,也就是说剩下65%的贷款资金中同样大部分来自银行。(国际上的通常水平是30%~40%)

无论是土地、房子,为什么有金融属性?因为本质就是抵押物。

银行才是最大的房东。高涨的房价,是银行杠杆催生的结果。

为什么M2的增速和房价正相关?因为M2增加大部分是信贷杠杆作用。

这是过去房价上涨的最根本的逻辑,但接下来,玩法就不一样了。

02

随着M2降速,叠加城镇化步入后期,人口红利逐渐减弱,楼市会出现什么样的趋势呢?

红利的时代,老大吃肉,小弟喝汤,彼此相安无事。如同过去几十年,大小城市房价一起涨,一派祥和。

但当红利逐渐减弱,老大和小弟们,其实是一种竞争的状态。这就像一二线和三四线的人口竞争。

过去两年的棚改,给足了三四线红利,也是三四线最后一次楼市盛宴。但是伴随着去年棚改货币化比例减少的表态,以及今年棚改计划大幅度降低,三四线楼市进入了拐点。

特别需要注意的一个点,关于今年落户政策,一二线和三四线的区别:

鼓励大城市落户vs收缩型中小城市要瘦身强体,严控增量

大城市开始抢人,小城市开始瘦身。人口假如流入大城市,从小城市流出。

所以可以推测——

1、未来一二线楼市的房价依然会上涨,三四线房价不可能大跌,但因为人口流出,很难找到接盘侠,所以房价是高位站岗,既不能保值,也无法抵御以后的通胀。

还有一类特殊的城市,是在一二线大城市周边的小城市,不能叫做三四线,应该叫做一线+、二线+,这类城市也会跟随一二线一起上涨。

2、具体到一二线城市,还会有半年翻一倍,三年翻两倍的可能性吗?有,但可能性不大。

大的原因是基本面发生了变化,人口红利减弱、M2降速。还有很重要的原因,楼市正在逐步走向去金融化,比如房住不炒、鼓励租赁市场发展、房产税出台等等。

3、未来的大趋势是,房价也会上涨,但是翻倍大涨的情况罕见,短期炒房套利的空间变小。

同时,因为租房市场有资本介入,房租进一步走高。

前两天小密圈里有人问了一个很典型的问题:已经有一套住房,是建议以小换大还是买第二套?

从房租收益逐渐走高,房价上涨空间变小,同时大环境依然是限购限贷无法加杠杆的情况看,当然不建议以小换大。

当下策略:降杠杆、减负债,增加资产。

03

再说一个和主流媒体略冲突的观点。

我之前不止一次的提到,3月份的小阳春可以看到未来一年的行情。对此判断北上广深、二线城市市场已经回暖。

但4月份,有些城市销售数据下滑,也有人认为,小阳春是暂时的,今年楼市依然不容乐观,甚至一二线还可能下跌。

对这种说法不赞同。

所以我要拿出第二个重要的参考数据来说话。

除了小阳春外,还有一个数据,是可以明显观察到楼市周期行情的——M1M2增速剪刀差。

M2可以理解为广义货币供应量,就是流动的钱+存起来的钱

M1可以理解为流动的钱

(这里是为了便于理解而说的,说法不准确,想具体了解的可以查阅相关定义)

为什么要看M1M2增速剪刀差呢?因为单纯观察M2增速已经并不精准了,2018年M2已经达到183万亿,对于一个庞大规模的数据来讲,已经不能很精准的感受到信用环境的变化了。

当M1增速-M2增速大于0,就说明大家都把钱拿在手里,拿在手里为了干啥?消费、投资。所以这个时候,信贷扩张,是楼市热的时候。

当M1增速-M2增速小于0,市场流动性收紧、信贷收紧,说明大家投资意愿降低,更想存款,楼市也就比较冷。


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我们从2006年开始回顾下是不是这样:

M1增速-M2增速大于0的时间阶段:

2006年年底-2008年年中,房价上涨;

2009年下半年年-2010年全年,房价上涨;

2012、2015年险些要突破0,但基本都是在0以下,所以只有一二线出现了温和的上涨。三四线还是阴跌。

2015年下半年-2018年年初,这是最近一段时间发生的房价上涨。

从18年2月份以后,M1增速-M2增速持续为负,还是持续走低的。但请注意,到了2019年年初,增速开始走高,虽然也是小于0,但已经出现了拐点。

这说明市场上流动的钱开始增加,信贷开始扩张。


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现在还远远不到房价要上涨的时候,但是已经可以说明,一二线楼市回暖,不是短暂的现象。

3月小阳春也不简单的是季节现象。

一二线回暖的趋势,已经正式确立。

什么时候加杠杆买入,就看什么时候,M1增速-M2增速大于0。

那个时候,我依然会继续为大家解读。

        
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