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[家装百科] 收房验房全攻略:这张表别乱签字

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曾经的梦想 发表于 2019-11-30 14:28:36 |阅读模式
曾经的梦想
2019-11-30 14:28:36 221 0 看全部

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        在很多买期房的宝宝心里,收房是大事,绝对是要沐浴焚香更衣后方能进行。但是,小编只想说:胸弟,莫着急,可能你只是去干架的!
因为,买房时掉的坑,往往只有等到收房才知道爬都爬不起来~
       
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        今天,小编就来理一理这收房的流程,以及收房过程中需要注意的要点。尤其验房,房子验好了,后期能省下不少钱呢!
        到达售楼部后,会有专门的工作人员带着你依次走流程。
        收房流程一共有六步:
        提交资料确认身份——填写不动产办理资料,确认契税及面积差价——结清房款,缴纳税费——缴物管费——领钥匙——验房
       
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        一、各种资料先交上去

        在正式交房前的两周所有们开发商那边会邮寄“收房通知书”,收房通知书上会写明收房当天你需要带的各种资料,到了现场这些资料一股脑的交给现场工作人员即可。
        资料包括:
        身份证原件及复印件
        户口本原件及复印件
        收房通知书原件(没有收房通知书则现场签一个申明即可)
        购房合同及附件原件
        售楼部一般会有复印机,业主只需带着原件到售楼部即可,会有专门的工作人员复印
        二、算账
        交完资料会有专门的人带你去“算账”,即收房要缴纳的税费,包括契税、维修基金、房屋面积差价以及其他税费等。
       
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        ▲税费表
        先说契税吧,不同情况税率不同。
        契税:实际成交价X税率
        首套房90㎡以下税率1%,90㎡及以上税率1.5%;
        二套房90㎡以下税率1%,90㎡及以上税率2%;
        三套及以上无论面积大小,税率均为3%。
        有的开发商会统一按照2%的税率的预收,多退少补。首套房的你当然不愿意啦,先别急,也没人敢强制。可以先签一个保证书或者出具房管局打印的证明,证明自己确实是首套房。
        但如果你明明是二套房,却在保证书上勾选“唯一住房”,并且按照首套房的标准来缴纳了契税,最终在办理不动产权证书时出了问题,开发商是不负责任滴。
       
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        ▲保证书
        我们都知道缴契税是为了办产权证书,所以在这一步你还需要填写一个“不动产登记申请书”。
       
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        ▲不动产登记申请书
        填了申请书就表明你同意让开发商帮你代办不动产证书了。
        另外面积补差价也是大家比较关心的要点。到时候会有“房号面积确认书”。上面明确了合同面积和实测面积的差距,根据购房合同约定补差价。
        房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差在3%以内(含3%)部分的房价款由业主按照约定的价格补足,面积误差超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归业主;
        房屋实测面积小于合同约定面,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还业主,面积误差比超出3%的部分房价款由开发商双倍返还业主。
       
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        ▲面积确认书
        三、交钱
        资料填完了,账也算好了,接再来就是去财务处交钱了。
        记得检查一下有没有算错哈,都是钱呐~
        四、还是交钱
        以上三步是与开发商对接,从第四步开始就移交到物管公司了。
        到物管公司,啥也别说,先把钱交了,预收物管费。每个楼盘的规定不一样,一般是半年或者一年。
        五、领钥匙
        领取钥匙门和禁卡并签《住宅钥匙收到书》,领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》。
        到这一步,工作人员会让你签“商品房交接确认书”,但并不会提醒你它有多么重要,“交接”二字的含义就是你认为房子没问题了。
        一旦签了,验房验出来的问题,开发商不给你整改你也拿他没办法,因为已经交接了!
        所以,小编要提醒大家:交接确认书一定要等到验房之后没有问题再签。如果房子需要整改,则等到整改完成后再签。
        以上五个步骤,在现场你会发现自己一直在重复两个动作:
        签字
        按手印
        签字
        按手印
        一发现有什么不明白的,现场的人都只甩给你一句话:合同上是这样约定的,你自己去看嘛!
        尼玛,现场那么多人,你让老子怎么能静下心来,合同那么厚,翻都翻不到重点。
        所以,最好的就是在收房前,把合同仔细研究一番,了然于心。
        六、验房
        收房最关键的一步就是验房。只有验收合格后,在商品房交接确认书上签完了,收房才算真正完成了,才能正式进入装修阶段。
        很多宝宝验房就仅仅是看看地上有没有坑;墙上有没有洞、开没开裂;光线好不好就完事了,心想反正都是要装修的。确实,等到装修时,你就会发现,那些问题,装修也挽救不了。
        有条件的最好找专业的验房师傅,这样会比较全面的把房子的问题都找出来,以方面开发商整改。
        1.先从门看起
        肉眼检查门是否完好,有无划痕,是否倾斜变形,门框的密封是否严密,门和锁开关应是否灵活。
       
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        ▲验房师傅会将问题写上墙上
        据网众验房的廖师傅介绍,判断自家入户门是防盗门还是防火门有一个小窍门,一般防盗门是内开,防火门是外开(不排除特殊情况哈)。
        2.墙面空鼓
        空鼓是交房中最普遍问题之一,有大有小。按照规定,如果空鼓面积大于20cmX20cm,则需要开发商整改,如果小于则不需要整改,后期装修过程中即可修补。
        空鼓的危害在于墙面刷乳胶漆,或贴墙砖后可能变形、开裂和脱落,后期再想整改就会花掉很多冤枉钱。
       
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        廖师傅检查空鼓的方法则是拿空鼓锤“扫刮”墙面。如果出现空响,则用空鼓锤轻敲周边,以确定空鼓的范围有多大。
        3.地面空鼓
        地面空鼓的检测方法和墙面一样,也是验房师傅拿着空鼓锤逐一“扫雷”。
       
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        ▲地面空鼓
        4.阴阳角垂直
        地面测完之后,再检查阴阳角是否垂直,将红外线水平仪放在房间的中心,打开垂直投射红外线,投射到需要检测空间的转角线上看红外线和墙体转角线是否重合。
       
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        如果出现偏差,这说明前期施工不标准,但是呢,这个问题也没办法让开发商整改,只能后期装修时,注意调整倾斜度。
        5.测量房间尺寸
        一方面是检测各个房间的大小,君君前面提到了实测套内面积,那个是房管局来测的,如果你不放心,可以把验房师给你测的面积大致加一下,差不多就是你家的套内面积了。
       
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        另一方面是测层高,先看购房合同上写的是层高还是净高。
        如果写的是层高3米,那么实际测出来的净高就是2.85米左右,合同上层高2.9米,实测净高2.75米左右,误差在2cm以内都是正常的。
        如果合同上注明“净高”,那实测的数字就应该是合同上的数字。
       
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        6.检查窗户
        检查窗户,一方面是窗边与混凝土接口是否已做到没有缝隙,开关窗户是否太紧,开启关闭是否顺畅。窗台和阳台下面有无水渍,如有则可能是漏水。
        另一方面还要检查玻璃是否完好,使用的玻璃是否合规,国家规定7楼以上必须要用3C玻璃,7楼以下不做强制规定。
       
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        ▲3C玻璃标志
        7.卫生间
        卫生间主要看是否渗水,验房时如果开发商没有闭水,则等到装修进场前再做闭水实验。
       
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        另外要查看卫生间管道是否有红色防火圈。如果本层发生火灾时可防止火顺着立管引到上层去。
        卫生间墙上的管道洞口,如果是对着室外的,则洞口需要外低内高,以免下雨天,雨水倒流入室内。
       
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        检查卫生间的等电位箱是否正常,注意装修时,一定要把等电位箱内的地线接好,这个是防雷的。据说之前发生过未接地线,女子洗澡被电死的事故。
       
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        验房师傅还给了卫生间的装修建议:
        进场前,闭水实验48小时,并排水实验
        水管打压2次,每次30分钟左右
        回填卫生间最好用碳渣,忌用建渣
        8.厨房
        厨房检查是否有燃气报警器,燃气管道是否完好。
       
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        注:如果你觉得自家的燃气管道路线不合理,是不能自己修改的,必须要燃气公司来整改。
        9. 测试电源
        最后就是电源检测了。
        电源检测是验房中十分重要的一步,因为电源涉及到用电安全和后期装修过程中的二次改造,电路是否正常,每个插座电线是否齐全,都影响到业主以后的装修和使用。
       
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        先看电箱内,各个开关是否正常,开关下面是否有对应的标注,以方便业主后期使用。
        然后将室内所有照明灯打开,观察每个空间的照明是否正常。随后,利用验电仪,对室内插座一一进行检验
       
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        10. 其他细节检查

        主卧是否有紧急报警器,不管是精装房还是清水房,主卧内都应该配有一个紧急报警器,直接连接物管中心,如果家中出现抢劫强奸,可手动按下紧急报警器,通知物业保安,保障业主人身安全。
        另外,客厅多媒体箱内最好配一个插线板,如果合同里没有,就装修的时候自己按一个上去。
        尼玛,也只有收房的时候才晓得一个插线板都是在合同里约定好了的~
        最后将验房的问题整理出来,反馈给开发商。
       
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        购房合同上约定了整改期限,切记等到整改完成后再签“商品房交接确认书”,这是关键,快拿小本本记好了!
        也不排除会有美女兽兽劝导你先签交接书,美其名曰“先签先整改”,“大家都是这样的”……
        潜规则吗?咳咳!醒醒哈,整改都是整栋包出去的,包工头们才不会管你有没有签字呢。

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